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購房最需要注意的幾個點,關乎以后的生活質量

  • 2019/11/13 16:06:40
  • 來源:www.rkgfii.live
  • 編輯:豐城房地產網
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房子,在國人心中是很重要的存在,這些由鋼筋混泥土組建的建筑空間,不僅僅是容身之所,還賦予了它家的寓意。所謂"有家有室,安居樂業"是幾千年來的傳承,故居者有其屋,深刻影響著中國人的置業觀。

本文就房產知識中商品住宅部分及置業時需考慮的方面做簡單的闡述。同時,希望大家多多評論,一起完善這部分的內容,讓更多人能夠了解關于房產的知識。
商品住宅,是(單位)建設并出售、出租給使用者,僅供居住用的。
市面上可供居住的房屋有很多,例如公寓、LOFT等,主要的區別在于:
1、 土地產權年限:商品住宅為70年,公寓、LOFT等多為40年或50年。
2、 房屋性質:公寓、LOFT等主要為商業性質,水電均為商業,一般不通燃氣、暖氣。
3、 購買條件:商品住宅會有較多限制條件,戶口、社保、納稅證明等;公寓、LOFT一般不需要,基本上不在限購范圍。
4、 付款條件:商品住宅首套最低首付比例為總價的20%--30%,且非首套房的首付比例更高,按揭年限最長可達30年;公寓、LOFT等沒有首套和非首套之分,首付比例一般為總價的50%,按揭年限最長為10年。
5、 其他:公寓、LOFT一般居住舒適度較差,功能上有時候做辦公用。

一些基本的概念:
1、現房,是指開發商已辦妥房地產權證(大產證)的商品房,與消費者簽訂商品房買賣合同后,立即可以辦理入住并取得。只有擁有房產證和土地使用證才能稱之為現房。通常意義上的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。
2、準現房,是指房屋主體已基本封頂完工但未竣工驗收,小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現,房型、樓間距等重要因素已經一目了然,工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。(但是這種房產的性質仍然屬于期房,政府按照期房進行管理,必須辦理商品房銷售許可證才能銷售。)
3、期房,期房一般指在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋。即指開發商從取得許可證開始至取得房地產權證(大產證)為止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。
目前市面上銷售的新房基本上都是期房。一般情況下,期房的價格較低,挑選余地較大,但由于是先付款后交房,因此消費的過程和結果要依賴于購房合同約定的權利義務的履行,而購房合同的履行,不僅受開發商自身經營的影響,還受到許多客觀因素的制約。期房制度由于有各種利弊,目前在中國有取消的趨勢。
4、根據《住宅設計規范》,民用建筑高度與層數劃分為:
1-3層為低層住宅,產品主要為獨棟別墅、雙拼別墅、聯排別墅等。
4-6層為多層住宅,產品主要為疊拼別墅、花園洋房(有的有大平層概念)等。
7-10層為中高層住宅(也叫小高層),很多城市廣義上將18層以下的住宅也稱之為小高層。
11-30層左右為高層;30層以上為超高層。
小高層及高層一般為普通住宅,超高層一般為城市豪宅
5、 保障性住房,是指政府為住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房,一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房和定向安置房等構成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。經濟適用房在滿足一定條件的情況下可以轉變為商品住宅。
6、房地產五證:《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。開發商再取得五證之前,是不允許銷售的,一般會有認購行為(一種是在開發商未拿到預售證,而向購房者預約房源,待拿到預售證正式銷售時正式成交。即在沒有正式的銷售許可的情況下,開發商與購房者達成購買協議。也叫認籌、預約、預定。)
在買房之前,要根據自己的情況下,在以下幾個方面有所思慮:
1、 購房資格,各個城市的條件不一樣,因地制宜。目前可多關注當地人才引進計劃,實際上是盡可能放開限購的伎倆。
2、 資金情況,對于首付比例及月供有一個相對明確的概念。
3、 需求分析,先安家?孩子教育?工作較近?改善?投資等等。
明確以上問題后,接下來要在市面的產品上進行考察、選擇。買房就是資金、品牌、地段、配套、戶型、物業等方面做權衡,根據自己的情況找最優解。

關于選擇時,小區內部的相關核心指標:
1、 物業公司,品牌物業最好
2、容積率,是指一個小區的地上總建筑面積與凈的比率。容積率相對低了好,一般一二三線城市容積率3以內都可接受。這里要警惕城改項目、或者帶商業的城市綜合體,容積率一般都較高。
3、建筑密度,是指小區用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃之比(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。建筑密度越小越好,小高層、高層一般20%內可接受,多層30%以內可接受。
4、 綠地率,是指小區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率(% ),綠地率越高越好,小高層、高層一般不得低于30%。一般在通常的情況下,許多開發商都是在售樓書上印制出"綠化率"一詞,其實這是不準確、不規范的用詞,國家有關園林綠化用語根本就沒有這個用語,準確的只有"綠地率"和"綠化覆蓋率"兩種說法。(開發商口中的綠化率要比綠地率高)。
5、 停車位數量,車位配比(戶數與停車位數量最好不低1:1,1.5:1以上更好)
6、 是否采用人車分流(人車由不同道路進入小區)設計,小區地面上最好不要有停車位,最好連電動車車位都沒有,全在地下。
7、 需市政供水、供電、供氣、供暖(主要集中在北方城市,好消息是個別南方城市在試點了).
8、 小區內部配套,是否有兒童游樂場,老人中心,體育設施,是否有小區會所?
9、 其他諸如霧森系統、門禁訪客系統等
10、電梯配比,一般2梯2戶,2梯4戶,電梯品牌是否為知名品牌。
關于選擇時,小區外部的相關核心指標:
1、 交通:公交線路、地鐵、城市主干道、城市快速路。
2、 配套:教育配套(幼兒園、小學、初中),醫療配套(三甲醫院、藥店、診所),商業配套(吃喝玩樂購)。
3、 環境:綠地、公園、濱水。
4、 是否挨著高架橋、高壓線,是否有陵園、污染類工廠、垃圾處理站等。
關于選擇樓棟的相關核心指標
1、 該棟樓的視野、景觀和采光。
2、 是否靠近小區內幼兒園、是否靠近大路邊等噪音集中的地方。
3、 一棟樓單元數量,數量越少越好。
4、 入戶大廳是否寬敞明亮。
關于選擇樓層的相關核心指標
1、 家中是否有老人,是否有風水講究等。
2、 采光、通風、視野、景觀。
3、 小高層及高層選總層數的二分之一到三分之二樓層。
關于戶型的相關核心指標:
1、 是否方正?是否南北、東西通透?不要有暗室(每個房間可以直通外面)。
2、 動靜分區,干濕分離。
3、 各個區域的面積是否合適等等。
4、 得房率,是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比。一般多層的建筑物得房率為88%,高層的建筑物得房率為72%。

以上基本上涵蓋買商品住宅時要考慮的點,后續會繼續分享有關房產知識的內容。原創不易,請大家多多支持。
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