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購房資格轉讓合同是否有效?

  • 2019/11/14 15:52:22
  • 來源:www.rkgfii.live
  • 編輯:豐城房地產網
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        裁判要旨:購房資格轉讓屬于私權利的范疇,該處分行為主觀上并無損害第三人利益的故意,不違反法律和行政法規的強制性規定,也未損害國家、集體或者第三人的利益,因此該購房資格轉讓合同應認定為有效合同



        濟南市歷下區人民法院(2013)歷民初字第715號張建平與張云英等購房資格轉讓合同糾紛一審民事判決書
       原告訴稱
       原告張建平訴稱,原告張建平與被告張云英系母女關系,被告張云英系山東省國土資源廳離休干部。2010年山東省國土資源廳為照顧老干部預將旅游路黃金置業華府小區5號樓3單元102室以4000元/平方米的價格分給被告張云英。因被告年老體弱多病又無資金,原告張建平以被告張云英的名義辦理了上述房屋買賣過程中的相關手續并支付房款、裝修款、水電費等費用。同時,原告于2010年7月23日以自己的名義與山東黃金綠苑房地產開發有限公司辦理了該房屋的驗收交接手續,隨后與山東黃金綠苑房地產開發有限公司簽訂了入住合約。2012年7月25日被告張云英向山東省國土資源廳出具關于旅游路黃金置業華府小區5號樓3單元102室的房產歸屬證明,以該房屋是女兒張建平出資購買并居住為由而認定房產歸女兒張建平、外孫趙偉韜所有。但在將房屋產權辦到原告張建平名下的過程中,被告張云英突然反悔。
原告張建平認為此房系原告以被告張云英名義購買且已得到被告張云英的認可,故原告張建平享有此房屋的所有權。現雙方協商不成,特訴請人民法院請求
    1、確認原、被告之間購房資格轉讓合同有效以及2012年7月25日被告張云英向山東省國土資源廳出具的關于涉案房屋的房產歸屬證明有效;
    2、判令被告張云英繼續履行購房資格轉讓合同;
    3、第三人山東黃金綠苑房地產開發有限公司協助原告張建平辦理涉案房屋網簽合同的買受人信息變更手續以及房屋權屬登記等相關手續;
      被告辯稱
      被告張云英辯稱,位于旅游路黃金置業華府小區5號樓3單元102室房屋是屬于被告張云英所有,張云英委托原告張建平去山東黃金綠苑房地產開發有限公司交的購房款,之后原告張建平一直居住該房屋。原告張建平只是暫時墊付房款,暫時居住。被告張云英現年事已高,在外面租房不方便,現被告張云英希望原告張建平騰出房屋,交由被告張云英居住。第一、原、被告之間沒有簽訂購房資格轉讓合同;第二、2012年7月25日被告張云英向山東省國土資源廳出具的關于涉案房屋的歸屬證明不是真實意思表示,被告張云英已于2013年6月20日撤銷該證明,該涉案房屋是被告張云英專屬福利性質的房屋,是具備一定資格的人才能購買。
      法院認為
     本院認為,原告張建平與被告張云英之間存在頂名購房的關系,也就是原告張建平作為房屋的實際出資人利用被告張云英的購房資格,享受被告張云英因該購房資格帶來的各種預期利益等。該購房資格轉讓合同是雙方的真實意思表示,被告張云英處分房屋的背后實際是基于其能夠購買第三人開發商商品房的特殊身份而享有的權利,屬于私權利的范疇,該處分行為主觀上并無損害第三人利益的故意,不違反法律和行政法規的強制性規定,也未損害國家、集體或者第三人的利益,因此該購房資格轉讓合同即原告張建平主張的購房資格轉讓合同應認定為有效合同,雙方應依約履行合同。
      原告張建平與被告張云英關于購房資格轉讓合同的雙方權利義務不能約束第三方,故第三人山東黃金綠苑房地產開發有限公司作為房屋出賣人應依據購房合同履行,并無為原告張建平辦理涉案房屋網簽合同的買受人信息變更及房屋權屬登記更名等相關手續的法定或合同義務。
      裁判結果
      一、確認原告張建平與被告張云英之間購房資格轉讓合同有效;
      二、被告張云英應繼續履行與原告張建平之間的購房資格轉讓合同;
      三、駁回原告張建平的其他訴訟請求。
  

                       
                            關于頂名購買單位自建房的問題
         頂名買房是指房屋的實際出資人利用他人專屬的分房資格、為享受他人因該分房資格帶來的各種優惠等,借用他人名義購買房屋的行為,被頂名人或為此收取部分費用或無償。房屋的實際出資人為事實購房人或真正購房人,被借名(或頂名)之人為登記購房人。近幾年,房地產市場價格不斷攀升,以各種名義開發的單位自建房仍然存在,單位自建房、單位團購房與市場運作開發的房屋,存在著價格、物業管理等方面的懸殊,由此帶來的問題是,頂名房屋買賣現象大量出現,隨之出現是各類頂名買房糾紛,頂名購房中存在著三方法律關系,頂名者與被頂名者間的法律關系,頂名者、被頂名者分別與開發商間的法律關系。頂名者與被頂名者間因頂名行為而在彼此間設置了權利義務關系,形成合同關系。就合同的性質與效力形成多種觀點。
外部人員頂單位內部職工名義購房,或者單位內部職務低的人員頂職務高的人員名義購房,這樣的頂名買房合同實際是,被頂名者與頂名者現在簽訂合同買賣被頂名者將來一定時間取得的房屋,頂名者為此向被頂名者支付對價,該買賣關系的標的物最終指向的是房屋,買賣合同簽訂時,被頂名者對爭議房屋享有的是期待權益,該項期待權益是一定時間后取得的房屋債權(指頂名人與開發商簽訂買賣房屋合同前)或房屋所有權(頂名人與開發商簽訂買賣房屋合同后取得房屋所有權證前)。該項交易行為系雙方意思表示真實,在頂名買房合同中,被頂名者處分房屋的背后處分的實際是基于其單位職工的特殊身份享有的單位福利,屬于私權利的范疇,該處分行為主觀上并無損害第三人利益的故意,不違反法律和行政法規的強制性規定,公權力不宜給予過多的限制,應認定合法有效為宜。單位自建房通常以開發商的名義開發并與職工簽訂買房合同,因此在頂名買房中存在的是頂名人與被頂名人間的買賣關系、被頂名人與開發商的的買賣關系,頂名人與開發商間一般不存在直接的法律關系。若開發商同意辦理合同更名,則頂名人與被頂名人、開發商三者間形成合同權利義務概括轉讓關系,被頂名人將其與開發商簽訂的買賣合同中的權利義務概括轉讓給頂名人。在頂名買房關系中,單位給予其職工的福利專屬于職工本人,職工對該福利的再次處分單位不宜作過多限制,單位內部規章制度若對此做出約束,職工違反該制度承擔的是違紀違章行為,而不宜因此認定頂名合同無效。司法實踐中單位對內部職工頂名買房的行為一般持默許態度不作過多干涉。
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